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Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de enero de 2015, sobre el retraso en la entrega de la vivienda como causa de resolución

marzo 12, 2015 | | Comentarios desactivados en Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de enero de 2015, sobre el retraso en la entrega de la vivienda como causa de resolución

El TS cambia su criterio interpretativo del art. 3 Ley 57/1968 en cuanto a la resolución de la compraventa de vivienda por retraso en la entrega (TS, 1ª, S 20 Ene. 2015. Rec. 196/2013)

Diario La Ley, Nº 8499, Sección La Sentencia del día, 12 de Marzo de 2015, Editorial LA LEY

LA LEY 1511/2015

El retraso en la entrega de la vivienda, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

TS Sala Primera, de lo Civil, S 20 Ene. 2015. (LA LEY 6314/2015)Ponente: Marín Castán, Francisco

La cuestión planteada en el caso consiste en determinar si el retraso en la entrega de una vivienda comprada bajo el régimen de garantías de la Ley 57/1968, de 27 de julio (LA LEY 994/1968), sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (L 57/1968 (LA LEY 994/1968)), justifica la resolución del contrato a instancia del comprador o, por el contrario, es solamente un cumplimiento tardío del vendedor que no autorizaría la resolución del contrato por el comprador.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda de los compradores y estimó en parte la reconvención de la vendedora, declarando resuelto el contrato por incumplimiento de aquellos y el derecho de la vendedora a detraer la cantidad de 4.000 euros de la suma de 65.163 euros que, como anticipada por los compradores, debería devolverles a consecuencia de la resolución del contrato.

La sentencia de segunda instancia revocó la sentencia del Juzgado y estimó la demanda declarando resuelto el contrato por incumplimiento de la vendedora, condenando a esta a pagar a los compradores la cantidad de 65.163 euros.

El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación por interés casacional interpuestos por la vendedora.

La solución de la cuestión jurídica planteada exige determinar si el art. 3 L 57/68 (LA LEY 994/1968) contiene un régimen especial para las compraventas de vivienda comprendidas dentro de su ámbito de regulación que permite al comprador resolver el contrato por retraso en la entrega de la vivienda aun cuando este retraso no sea especialmente intenso o relevante.

Dicho artículo dispone lo siguiente: «Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga….»

La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1986 desestimó la demanda de resolución del contrato formulada por el comprador declarando la inaplicabilidad del art. 3 L 57/1968 (LA LEY 994/1968) ya que el supuesto que contempla dicho artículo es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda, y en este caso, la vivienda estaba construida en su totalidad y solo faltaban algunos detalles al vencimiento del plazo de entrega, obteniéndose poco después la cédula de habitabilidad.

Ahora, la Sala, reunida en Pleno, considera que no procede reiterar esta interpretación del art. 3 y declara que el mismo introduce una especialidad consistente en que el retraso en la entrega, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que justifica la resolución del contrato por el comprador.

Las razones que ofrece para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 L 57/68 (LA LEY 994/1968) a la resolución contractual por incumplimiento del vendedor son las siguientes:

a) El carácter irrenunciable, conforme al art. 7 de dicha Ley, del derecho que el art. 3 reconoce al comprador, consistente en optar entre la «rescisión» del contrato, con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, o la concesión de una prórroga al vendedor.

b) El rigor con que el propio art. 3 configura ese derecho y las correlativas obligaciones del vendedor, pues si el comprador opta por la prórroga, esta deberá hacerse constar en una cláusula adicional del contrato «especificando el nuevo periodo con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda».

c) El específico equilibrio contractual que el art. 3 introduce en los contratos sujetos a su régimen, compensando el derecho del vendedor a resolver el contrato por un solo impago del comprador con el derecho del vendedor a resolver el contrato por el retraso en la terminación y entrega de la vivienda.

d) El riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor.

e) Los diversos obstáculos, molestias e inconvenientes que el transcurso del tiempo a partir de la fecha de entrega puede provocar al comprador que pretenda dirigirse contra el avalista o el asegurador.

Finalmente, la Sala declara que la doctrina que sienta en la presente sentencia no excluye que la «rescisión» o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador.


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